Yüksek faiz ortamında alıcılar, ev sahipliğinin ilk yıllarını daha yönetilebilir hale getirmek için “2-1 buydown” kavramını sık duyar. Bu yapı faydalı olabilir; ancak yalnızca herkes permanent loan terms, qualifying payment ve buydown fonlarının nereden geldiğini doğru anladığında.

Kısa özet

Geçici buydown ilk dönem ödemesini değiştirir; note rate'i değiştirmez. Baştan itibaren tam ödemeyi bütçenize dahil edin ve ilk yıllardaki düşüşü affordability'nin temeli değil, ek nefes alanı olarak değerlendirin.

2-1 temporary buydown nasıl çalışır?

Örnek olarak %6.75 note rate'e sahip varsayımsal bir fixed-rate mortgage düşünelim. Tipik bir 2-1 yapısında:

  • Birinci yıl: principal-and-interest ödemesi faiz %4.75'mış gibi hesaplanır.
  • İkinci yıl: ödeme faiz %5.75'mış gibi hesaplanır.
  • Üçüncü yıl ve sonrası: ödeme kalan vade boyunca tam %6.75 note rate'e göre yapılır.

Mortgage note kalıcı %6.75 şartlarını taşımaya devam eder. Custodial account'a konulan fonlar, ilk yıllardaki azaltılmış ödeme ile tam planlanan ödeme arasındaki farkı karşılar.

Alıcı hangi ödemeyi karşılayabilmeli?

Fannie Mae temporary buydown kurallarını takip eden kredilerde borçlu, geçici olarak düşürülmüş oranla değil note rate ile qualify edilir. Bu fark önemlidir: düşük ilk yıl ödemesi, subsidy bittiğinde taşınamayacak bir eve bütçeyi zorlamak için kullanılmamalıdır.

Pratik bir bütçe; tam principal-and-interest ödemesine ek olarak property taxes, insurance, varsa mortgage insurance, association dues ve normal ev sahipliği masraflarını içermelidir.

Seller incentives nerede yardımcı olabilir?

Piyasa koşulları müzakereye izin verdiğinde seller veya builder uygun temporary buydown'u fonlamayı kabul edebilir. Fannie Mae kredilerinde interested party tarafından sağlanan fonlar ilgili contribution limits içinde değerlendirilir. Diğer programlar ve lender'lar farklı uygulayabilir; bu yüzden kontrat ile kredi yapısı birlikte incelenmelidir.

Teklif planlama fikri: aynı seller contribution'ı üç şekilde karşılaştırın—temporary buydown, uygun closing costs veya permanent discount points. En iyi kullanım, nakit ihtiyacınıza, evde kalmayı beklediğiniz süreye ve ödeme planınıza bağlıdır.

Bu strateji ne zaman faydalı olabilir?

  • Tam ödeme için sağlam bir bütçeniz vardır ancak taşınma döneminde daha düşük ödeme sizin için değerlidir.
  • Seller credit vermeye isteklidir ve seçilen program bu kullanıma izin verir.
  • Taşınma, mobilya veya onarım gibi yakın dönem masraflarınız vardır ve daha fazla cash-flow esnekliği istersiniz.
  • Aynı contribution'ın buydown dışında izin verilen diğer kullanımlarını da karşılaştırmışsınızdır.

Seçmeden önce cevaplanması gereken sorular

  1. Vergi ve sigorta dahil tam note-rate ödemesi nedir?
  2. Buydown'u kim fonluyor ve seçilen program buna izin veriyor mu?
  3. Buydown maliyeti, permanent rate reduction ile karşılaştırıldığında ne kadar?
  4. Kredi erken kapanırsa kullanılmayan fonlar için yazılı anlaşma ne söylüyor?
  5. Contribution'ı closing costs için kullanmak emergency savings'in daha fazlasını korur mu?

Gelecekteki faizler için vaat değil, bir çözüm

Temporary buydown “ödeme yükselmeden refinance edebilirsiniz” şeklinde satılmamalıdır. Refinance gelecekte yeni başvuru, yeterli equity, uygun credit ve income, kabul edilebilir maliyetler ve mevcut piyasa şartları gerektirir. Bunların hiçbiri bugün garanti edilemez.

Daha güçlü yaklaşım basittir: satın alımın tam ödeme ile çalıştığından emin olun. Daha sonra seller desteğinin ilk yılları kolaylaştırıp kolaylaştırmayacağını değerlendirin.

Bu örnek varsayımsaldır ve taxes, insurance, mortgage insurance ve diğer masrafları içermez. Program kuralları loan type, investor, lender, property, occupancy ve transaction'a göre değişir. Yalnızca eğitim amaçlıdır; finansal, vergi veya hukuki tavsiye, onay veya kredi verme taahhüdü değildir.