Mevcut mortgage korunsun mu? Ev özkaynağı için üç seçenek

Tadilat veya planlanmış başka bir gider için nakit arıyorsanız, önce mevcut mortgage kredinize bakın. Soru yalnızca hangi yeni kredinin daha düşük faiz sunduğu değildir. İşlemden sonra toplam borcunuzun, aylık yükümlülüklerinizin ve nakit güvencenizin nasıl değişeceğidir.

Benim pratik yaklaşımım şu: ulusal ortalamanın sakin kaldığı bir hafta, sizin kararınızı kendiliğinden çözmez. Mülkünüz ve koşullarınız için sunulan yazılı şartlarla, mevcut krediyi korumanın ve değiştirmenin toplam maliyetini karşılaştırın.

Üç seçenek, üç farklı yapı

Ev özkaynağı kredisi (home-equity loan) toplu para sağlar. HELOC ise sözleşme koşulları içinde tekrar tekrar para çekebileceğiniz bir kredi limitidir. Mevcut mortgage varsa, bunlar genellikle ilk krediyi değiştirmek yerine ikinci bir ipotekli borç ekler. Ev özkaynağı kredileri sabit veya değişken faizli olabilir; HELOC’lar genellikle değişken faizlidir. CFPB: iki yapının karşılaştırması.

Nakit çıkışlı yeniden finansman (cash-out refinance), mevcut mortgage yerine daha büyük bir kredi koyar ve farktan nakit sağlar; çoğu zaman kapanış masrafları vardır. Koşullara göre HELOC’tan daha pahalı veya daha ucuz olabilir. CFPB: HELOC alternatifleri.

Hanenin toplam ödemesini karşılaştırın

New Jersey’deki bir ev sahibi için iki bütçeyi yan yana hazırlardım. İlkinde mevcut mortgage korunur ve ikinci kredinin ödemesi eklenir. Diğerinde eski kredi kapatılır ve yeni mortgage ödemesi kullanılır. İkisinde de mülkün gerçek emlak vergisini, sigortasını, varsa site aidatını ve diğer hane borçlarını hesaba katın. Emanet hesabı (escrow) üzerinden ödenen giderleri iki kez saymayın.

İki karşılaştırmada da elinize geçecek kullanılabilir nakit aynı olsun. Hangi ücretlerin peşin ödendiğini, hangilerinin krediye eklendiğini sorun. Yalnızca ilk aylık taksite değil, gerçekçi bir satış veya borcu kapatma tarihinde kalan borca ve toplam finansman maliyetine bakın. Vadeyi uzatmak taksiti rahatlatırken borçlu kalacağınız süreyi artırabilir.

Borçlanma takvimini projeye uydurun

Kredi yapısını seçmeden önce yükleniciden yazılı iş kapsamı, ödeme takvimi ve beklenmeyen gider bütçesi isteyin. Tek seferlik kesin bir ödeme ile aşama aşama ödenen işler farklı nakit planları gerektirir. Şimdi gereken tutarı, sonraki aşamaları ve dokunmak istemediğiniz birikimi listeleyin. Tadilat finansmanı sayfamız, projeye uygun seçenekleri konuşmak için başka bir başlangıç sunar; kullanılabilecek programlar işleme göre değişir.

HELOC’ta hem para çekme hem geri ödeme dönemini anlayın. Geri ödeme başladığında taksitler yükselebilir; değişken faiz ayrıca belirsizlik yaratır. Bazı koşullarda yeni para çekme işlemleri dondurulabilir; kullanılmamış limiti tek acil durum planınız yapmayın. Eviniz teminattır ve borcu ödeyemezseniz evinizi kaybedebilirsiniz. CFPB: HELOC riskleri ve geri ödeme.

Karar vermeden önce bu soruları sorun

• Ücretlerden sonra elime ne kadar nakit geçecek ve bütün kredilerde toplam borcum ne olacak?
• Ödeme şimdi, başlangıç dönemi sonrasında ve anapara ödeme düzeni değiştiğinde ne olacak?
• Değişken faizde endeks, marj, taban ve azami faiz nedir?
• Yıllık ücret, asgari para çekme tutarı, erken kapatma ücreti veya sabit faize geçiş masrafı var mı?
• Proje pahalılaşırsa veya gelirim düşerse bütçem nasıl etkilenir?

Serbest meslek sahibi ev sahipleri, hane ve işletme nakdini aynı titizlikle değerlendirmeli: hangi gelir belgelerinin gerektiğini belirleyin ve planlamada işletme sermayesini ayrı tutun. Serbest meslek sahipleri için mortgage rehberine bakabilirsiniz. Evinizde özkaynak bulunmasının tek başına uygunluk sağladığını varsaymayın.

Bazen sürdürülebilir seçenek daha küçük bir proje, aşamalı çalışma veya birikim yapana kadar beklemektir. Amaç başka borçları kapatmaksa, evinizi bu borçlara teminat yapmayan alternatifleri de karşılaştırın. Görüşmeye mevcut mortgage ekstrenizi, proje bütçenizi ve nakit hedefinizi getirin. Amaç mümkün olan en yüksek tutarı almak değil, sürdürebileceğiniz bir plan kurmaktır.

Bu yazı yayın tarihindeki bilgileri yansıtır ve eğitim amaçlıdır. Kişisel faiz teklifi, finansal, vergi veya hukuki tavsiye, kredi onayı veya kredi verme taahhüdü değildir. Şartlar ve uygunluk; programa, borçluya ve mülke göre değişir.